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东城次新房涨价纪实

来源：京津冀买房

东城的房价也悄悄的涨了起来！

从去年下半年开始，海淀、西城的热点学区房价格像坐上火箭一般，连续跳涨。

而与海淀、西城并称北京“教育高地”的东城价格表现的很稳，并没有被人们关注到。

不过，最近小二发现东城的房价也涨了。根据安居客提供的数据，东城6月二手房挂牌均价 109710 元/m²，环比上月上涨 0.84% ，同比去年同期上涨9.34% 。

数据来源：安居客

整体看来，涨幅不大。但是，在小二在实地走访过程中了解到，崇文门区域及广渠门区域的优质次新房房价，在最近几个月有比较大的涨幅。

根据置业顾问的筛选，崇文门区域的新怡家园、新景家园东区，广渠门区域的新裕家园、保利蔷薇苑以及绿景苑，这五个小区，近半年来涨幅都在10%以上，有的甚至达到了15%。

而询问领涨原因，置业顾问介绍，这些小区都属于次新房小区，小区环境除新景家园东区外稍差点外，都很不错。尤其新怡家园地理位置极优质。最后，置业顾问还笑着调侃了句“今年整个北京都涨了，还不允许我们东城涨点了”。

而涨价时间相较西城和海淀，东城反应比较慢，“大约在今年3月份才开始出现明显的上涨”置业顾问说。

但是，目前这些小区房源较少，除新景家园东区有20多套在售外，新怡家园仅8套、新裕家园3套、保利蔷薇6套、绿景苑7套。虽然以往这些小区因为大面积户型多，居住户数相对较少，出房量也不大，但目前这么少房源也很少见，并且置业顾问说，这些房源中还有很多“不诚心卖”。

让小二意外的还有新怡家园一套目前报价1966万的房子，4月15日之前，业主的报价还是1850万，一下提了116万。

接下来，小二就跟带您一起来了解下这几个东城领涨的小区。

01

新怡家园：一个月挂牌价涨了116万

大概率上前门小学

小二跟中介人员看的第一个小区是新怡家园。小区算是准新房，建成年代在2004年到2006年。

可以说，新怡家园算的上是崇文门片区最高档的楼盘了，大户型为主，小户型有50-60平米开间。

价格方面，从今天链家挂牌的8套房源来看，每平方米价格超过14万元。安居客显示的最新挂牌均价是146410元/㎡。而在2020年底，新怡家园的挂牌均价为13.53万，半年时间，每平米涨了1万。

数据来源：链家

数据来源：安居客

小二今天去看的一套133㎡的两居室，现在报价1966万，而在4月15日之前，业主的报价还是1850万，报价一下提了116万。

新怡家园的房价算是领涨崇文门区域了，中介人员说“这是地段和小区居住圈层决定的”。

新怡家园位于天坛祈年殿的轴线北延，风水顺遂，不少人看中这一点。

它还与城南最著名的大商场新世界百货近在咫尺。距离北京地铁五号线崇文门站也仅有300多米距离；距离王府井约1公里，距离前门1.5公里，周边银行、酒店、便利店更是星罗棋布。

新怡的业主非富即贵。比如国瑞城扎堆住着某些银行的中高层，总行领导则住在更高端的新怡家园。协和医院很多主任医师也择居于此。

教育方面，新怡家园的孩子大概率可以上前门小学。在东城区近50所小学排名中，前门小学基本上在25位到30位之间，属于中游位置，虽然无法与史家胡同小学、府学胡同小学等超级名校相比，但是考虑到东西城的教育资源在整个北京都是顶尖位置，因此在北京来说，前门小学还是非常不错的学区房。

前门小学对应的初中包括，文汇中学、前门外国语学校、广渠门中学、96中、崇文门中学。

02

新景家园东区：半年时间，每平米涨6千

大概率上崇文小学

新景家园东区是2002年之后的小区，楼龄不短。不到10栋楼，部分回迁房，部分商品房。

有59平米的小户型一居室，60—70多平两居室，80多平南北两居，90平南北三居，118平大三居室等等。

二环里，广渠门内大街北侧，西花市西街东侧，西花市大街南侧，南花市大街西侧。

距离地铁5号线磁器口站很近，距离地铁2号线和5号线换乘站崇文门站也不远，公交多，自驾骑行都可以，交通方便。

和新怡家园一样，附近有新世界百货，搜秀城，国瑞购物中心，购物餐饮娱乐休闲。往北还有东单王府井，往南是天坛。

除了位置优越，配套齐全外，这个小区最大的优点就是有小户型，总价相对低一些，崇文门学区上车房源。从今天链家挂牌的44套房源来看，均价11.16万。

因为小二是先看的新怡家园，再看的新景家园，新景家园的小区环境就有点一言难尽了，中介人员解释“因为是回迁房和商品房的混合小区，管理维护上会差点”不过，中介人员还安慰我“物业费便宜，不到2块钱”。

就是新景家园这个小区，从安居客的数据看起来，最新的挂牌价11.7万/㎡，而2020年12月的均价为11.13万/㎡，近半年均价也涨了近6000元。

数据来源：安居客

教育方面，崇文小学是区重点，与新景小学合并，位置在地铁七号线广渠门站西北方向，低年级在新景小学上课，高年级在本部。

03

新裕家园：半年时间，每平米涨1W+

大概率上培新小学

新裕家园是2004年商品房小区，四栋并排的板楼，两梯四户，位置很好，交通方便，紧邻磁器口地铁站。

小区挨着广渠门内大街，小二实探感觉略吵，而且小区不大绿化少，且车位紧张。

户型朝向面积方面有34、36平米北向的开间，76平南向的一居室，78、80、93平南向的两居室，102平米南北两居室，125、135平米南北向的三居室。

价格方面，新裕家园仅有3套房源在售，均价11.25万，但中介说业主基本不诚心卖。安居客显示的最新挂牌均价是128718元/㎡。而在2020年底，新怡家园的挂牌均价为10.97万。因为安居客可贝壳显示的价格有一定差距，半年时间，保守估计每平米涨了1万+。

数据来源：链家

数据来源：安居客

教育方面，培新小学——分三个校区，培新街本部、永生校区和天坛东门，目前是低年级在永生，中年级在本部，高年级在天坛东门。

小升初的话新加了汇文中学朝阳学校，不过不用过于担心，名额很少。汇文中学朝阳学校在潘家园弘善家园附近，新办学校，办校是为了满足东城区迁入弘善家园的居民、朝阳区当地居民和东城区南片地区居民对优质资源的需求，2019年开始招收初中学生，中考成绩暂时看不出来，如果不好，未来可能就是个普校。

04

保利蔷薇苑：半年时间，均价涨1.24万

大概率上培新小学

保利蔷薇苑给小二的感受就是这个盘所在的位置路不宽，车还不少。小区共三栋楼，板塔结合，总高19层，保利当年精装交房，小区绿化不错，60多平的小户型和90平左右的两居室为主，属于改善盘，兼顾刚需。

还是来看看价格吧，目前链家App上展示的房源仅有6套，均价11.28万。而据安居客的显示，目前挂牌均价12.27万，2020年底的挂牌均价为11.03万，半年时间均价涨了1.24万。

数据来源：链家

数据来源：安居客

05

绿景苑：4个月时间，均价涨2.5万

大概率上板厂小学

先说下位置吧，东二环西侧，广渠门桥西南角，广渠门内大街南侧，夕照寺街西侧。

绿景苑一共五栋楼，一栋回迁，四栋商品房，从25平的开间到150平的三居都有。

价格方面，按安居客目前显示小区挂牌均价为13.37万，而今年2月份，挂牌均价为10.83万，4个月时间，均价涨了2.5万。

数据来源：链家

数据来源：安居客

教育方面，绿景苑大概率上板厂小 学，属于东城区的二流二类，也还不错。

不过，东城也并不是全部都在涨价，昨天小二去看东城知名的史家小学对应的豆瓣胡同、禄米仓胡同、苍南胡同等，最近的价格还有小幅度的下降。

数据来源：安居客

要是这样看来，对于东城区来说，学区对房价变动的影响力有限，影响房价的还是小区环境及小区位置。

责任编辑：张玫

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