此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击，预计2022 年房地产行业基本面仍处于向下阶段，当前政策上已经开始纠偏，预计政策方向上以托底不刺激为原则。

　　房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。

　　建议关注两类公司(1)具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；(2)拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

　　投资要点：

　　政策端以稳为主，难现刺激性政策：此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击。当前政策底已现，按揭贷款发放、预售资金监管、企业融资等方面均已出现边际放松现象，预计仍有边际改善的政策陆续出台，但预计难以出现强烈的托底政策。

　　行业基本面延续下行趋势，竣工周期或延续：销售，2021 年新开工缩量，预计对2022 年推货量以及销售形成一定压制，叠加房地产税试点的影响，整体的销售继续承压，考虑今年基数影响，预计2022 年房地产销售呈现前低后高的趋势。开竣工，土地市场成交持续低迷预计对2022 年新开工将形成压制，房地产新开工和销售面积剪刀差维持高位，以及政策端对预售资金监管的加强也推动企业积极竣工，预计竣工周期延续。投资，竣工周期延续、保障性租赁住房获政策扶持与土地市场低迷综合影响下，房地产开发投资增速或将出现进一步放缓态势。

　　信用风险持续释放，行业加速出清，优质房企有望受益：信用风险的持续释放预计加速行业出清，优化行业竞争格局，财务控制严格的优质房企未来更具优势。房地产行业过去奉行的高杠杆高周转模式未来将难以为继，房地产去金融化、去杠杆趋势不可逆转，倒逼房企向高质量运营模式转变。

　　基金重仓配置比例与板块估值均处于低位：2021 年三季末房地产行业基金重仓配置比例为1.39%，低于标准配置比例0.9pct，环比+0.3pct。开发类板块公司持仓情况出现分化，央企、国企背景等高信用公司获得明显增持，如保利发展、金地集团、招商蛇口等；部分民营房企遭到减持，如新城控股、金科股份、中南建设等。保利发展持仓总市值超过万科A，居于房地产行业基金重仓持股首位。

　　风险因素：行业基本面持续快速下行、持续大幅收紧房地产信贷政策。

（文章来源：万联证券）

文章来源：万联证券
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