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　　我们先看看最新的房价数据，根据某市场研究机构公布的最新数据显示，2021年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为16120元/平方米。相信看到这个数据的人都会满心疑惑，这怎么可能？

　　对于一线城市的购房者来说，看到这个均价数据只能苦笑；而对于热点省会城市的购房者来说，估计在城乡结合部也难以找到这个价位的住房。但对于诸如聊城、保定、邯郸、东营、淄博等三四线城市而言，显然还没有达到这么高的均价。

　　这就是房价统计结果带给我们带来的真实感受。

　　更有甚者，有的地方政府为了让房价看上“好看”，采用算术平均法计算房价，将总成交金额除以总成交面积，算出单位房价。将几万元/平方米的中心区域房价和几千元/平方米的郊区房价一起计算平均数，这种统计数据对于判断房地产市场“没什么实用价值”。

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房价数据怎么看？

　　那么，我们如何去看房价数据？哪些数据比较有意义？

　　首先，国家统计局公布的房价指数值得重点关注。根据《70个大中城市住宅销售价格变动情况》的解释说明，国家统计局调查的方法是“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。

　　国家统计局主要采用指数计算法，通过追踪同一物业不同时期的价格变化，进行加权计算得出房价数据。这种统计方法比较可行，能够及时准确地体现房地产市场的变化趋势。

　　其次，我们可以多看看权威部门公布的细分市场数据。比如，上海市统计局公布房价数据时，会给出区域均价，2020年剔除征收安置住房和共有产权保障住房等保障性住房后的市场化新建住宅的区域均价分别为：内环线以内118510元/平方米，内外环线之间83023元/平方米，外环线以外40184元/平方米。这样的价格水平，无疑非常接近市场的真实水平。

　　此外，购房者还可以通过其他方法来了解房价变化情况。比如通过持续关注某个小区同类二手住宅报价的变化，来了解区域内房价走势；或者通过网上挂牌价的变化趋势，来了解最近一年房价的变化。当然，这种方法虽然比较简单直接，但可靠性相对要差一点。

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成交量变化更值得关注

　　统计数据反映的是过去一段时间房价的变动情况，更多的是给调控提供依据。至于是否真实反映了房价的涨跌，没有必要去纠结，我们更需要关注未来房价的走势，能反映未来房价走势的核心指标是成交量。

　　成交量的变化，反映了需求的变化。在一段时间内，如果成交量不断放大，意味着房价未来趋于上涨。

　　根据供给法则，在需求不变的情况下，商品价格与供给量之间存在着反方向的变动关系：即一种商品供给量增加时，将导致商品的价格下降；相反，供给量减少时，价格趋于上涨。商品住宅同样不会脱离这个规律。

　　房地产开发存在一个周期，从拿地到最终推出上市，即便是国内周转速度最快的房企，也需要6个多月的时间，比如阳光城，2018年项目从拿地到开盘平均周期一度缩短至6.3个月。

　　而实际上，国内大多数房企拿地开盘平均周期在12个月左右，以国内发展最为成熟的头部房企万科为例，其从拿地到开盘平均周期就是这个水平。即便是房企发现市场需求增加，想要多拿一些地以增加供应，也要等上一年的时间。

　　但是需求不会等人。在需求增加、成交量上升的时候，市场供应无法做到随之增加，根据经济学理论解释，一种商品当它的供给不变，而需求增加时它的价格将随之提高。

　　当某个城市成交量在开始持续放量，请注意，是持续放量，那么意味着房价很快将进入上涨阶段。

　　类似的案例比比皆是，2020年12月，上海二手房成交量达到3.89万套，为近年来新高，而根据上海市房地产交易中心统计结果显示，2020年上海存量住宅网签面积2246.23万平方米，增长24.4%。于是发生在今年年初的房价上涨行情，想必很多人仍旧记忆犹新。

（文章来源：理财周刊）

文章来源：理财周刊

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